สรุปให้ใน 3 หน้า กับภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์

สรุปให้ใน 3 หน้า กับภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ บ้าน ที่ดิน คอนโด อาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ สิ่งที่เราต้องรู้มีอะไรบ้างไม่ว่าคุณจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ติดตามที่นี่ได้เลย

อบรมบัญชี อบรมภาษี ฝึกอบรม ตารางอบรม2567 สัมมนา หลักสูตร cpd ออนไลน์ elearning เรียนรู้บัญชี เรียนรู้ภาษี สรรพากร สภาวิชาชีพบัญชี KASME สถาบันคัสเม่ นับชั่วโมง ระยอง กรุงเทพ ชลบุรี จันทบุรี นครปฐม นนทบุรี สมุทรปราการ ฉะเชิงเทรา อยุธยา ปราจีนบุรี เชียงใหม่ สมุทรสาคร ปทุมธานี นครศรีธรรมราช ขอนแก่น กฏหมายภาษี มาตรฐานการบัญชี อมตะซิตี้ นิคมอุตสาหกรรม บัญชี ยื่นภาษี คืนภาษี ลดหย่อนภาษี ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ฐานภาษี เรียนบัญชี บันทึกบัญชี บัญชีรายรับรายจ่าย สภาวิชาชีพบัญชี โปรแกรมบัญชี ผู้ทำบัญชี ผู้สอบบัญชี บัญชีคู่ ธรรมนิติอบรม ธรรมนิติ อบรม cpd ฟรีebook

หลักเกณฑ์ทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่ชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ(ถ้ามี) และอากรแสตมป์(ถ้ามี) โดยนำส่งภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในขณะที่มีการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน (ในกรณีที่ไม่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้นำส่ง ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขาภายใน 7 วัน นับแต่วันที่จ่ายเงิน ไม่ว่าตนจะได้หักภาษีไว้แล้วหรือไม่) สรุปได้ดังนี้

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย หรือภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในกรณีผู้ขายเป็นผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ นิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ในการประกอบ กิจการ หรือบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี)

3. อากรแสตมป์

4. อื่นๆ ที่เรียกเก็บจากกรมที่ดิน เช่น ค่าพยาน ค่าคำขอ ค่าจดทะเบียน ฯลฯ

ซึ่งในการคำนวณภาษีแต่ละประเภท ต้องทราบข้อมูลที่สำคัญที่เกี่ยวข้อง ดังนี้

1. ราคาขาย

กรณีบุคคลธรรมดาเป็นผู้ขาย : ราคาขาย หมายถึงราคาที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดโดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน

กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ขาย : ราคาขาย ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

กรณีธุรกิจเฉพาะ : รายรับ หมายถึงรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

อากรแสตมป์ : กรณีบุคคลธรรมดาคำนวณอากรแสตมป์จากราคาขายหรือประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่าและกรณีนิติบุคคลเรียกเก็บจากราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

2. วิธีการนับจำนวนปีที่ถือครอง

บุคคลธรรมดา : จำนวนปีที่ถือครอง หมายความถึง จำนวนปีที่นับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกิน 10 ปีให้นับเพียง 10 ปี และเศษของปีให้นับเป็น 1 ปี (นับตามจำนวนปีปฏิทิน)

ภาษีธุรกิจเฉพาะ : การนับระยะเวลาการได้มาให้เริ่มนับระยะเวลาตั้งแต่วันที่ได้มา จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครองครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น (นับวันชนวัน)

3. วิธีการคำนวณภาษีและอัตราภาษี

บุคคลธรรมดา

สำหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

สำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มิใช่มรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามมาตรา 4 ของ พรฎ.(ฉบับที่ 165) เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

หมายเหตุ ผู้มีเงินได้อาจเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมกับภาษีปลายปี หากภาษีที่คำนวณได้มากกว่าร้อยละ 20 ของราคาขาย ก็ให้เสียเพียงร้อยละ 20 ของราคาขายนั้น

นิติบุคคล : คำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

ภาษีธุรกิจเฉพาะ : ชำระภาษีในอัตราร้อยละ 3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย)

หมายเหตุ กรณีขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรที่ได้กระทำระหว่างวันที่ 29 มีนาคม 2552 - 28 มีนาคม 2553 ให้ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจากอัตราร้อยละ 3 เป็น อัตราร้อยละ 0.1 ของราคาขาย หรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 0.11 ของราคาขาย)

อากรแสตมป์

บุคคลธรรมดา เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

นิติบุคคล เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

หมายเหตุ สำหรับผู้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์

สิทธิและหน้าที่ของผู้เสียภาษี

1. การยื่นแบบแสดงรายการประจำปี

เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีตามจำนวนภาษีที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่ายโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติตอนสิ้นปีก็ได้ แต่เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งไปทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้ต้องนำเงินได้นั้นรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติ ตอนสิ้นปี(ภ.ง.ด.90) และไม่มีสิทธิ์เลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ผู้หักไว้ ณ ที่จ่าย

2. การขอคืนเงินภาษี

2.1 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

กรณีบุคคลธรรมดาถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย จากการขาย อสังหาริมทรัพย์และนำส่งเป็นจำนวนเงินเกินกว่าที่ควรต้องเสียมีสิทธิร้องขอคืนเงินภาษีส่วนที่ถูกหักเกินไปนั้นได้แต่ต้องยื่นคำร้องต่อเจ้าพนักงานประเมินภายใน 3ปี นับแต่วันสุดท้ายแห่งปีที่ถูกหักภาษีเกินไป(ตามม.63)

กรณีนิติบุคคลถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย จาการขายอสังหาริมทรัพย์ไว้เกินให้ยื่นคำร้องขอคืนภายใน 3 ปี นับแต่วันสุดท้ายแห่งกำหนดเวลายื่นแบบแสดงรายการตามที่กฎหมายกำหนด(ม.27 ตรี )

2.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษียื่นคำร้องขอคืนเงินภาษีภายใน 3 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลายื่นแบบแสดงรายการภาษี (ม.91/11)

2.3 อากรแสตมป์

กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์มีสิทธิ์ยื่นคำร้องขอคืนค่าอากรแสตมป์ได้ ภายใน 10 ปี นับแต่วันชำระค่าอากรแสตมป์(ม.193/30 แห่งประมวลกฎหมาย

แพ่งและพาณิชย์)

3.ความรับผิดในการไม่ชำระภาษี

กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ชำระภาษีหรือชำระภาษีไว้ไม่ถูกต้องอาจถูกเจ้าพนักงานประเมินตรวจสอบและประเมินภาษีและจะต้องรับผิดเสียเบี้ยปรับ 2 เท่า ในกรณีไม่ยื่นแบบแสดงรายการภาษีหรือ 1 เท่ากรณียื่นรายการไม่ครบถ้วนของเงินภาษีที่ต้องเสียและต้องรับผิดเสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ1.5 ต่อเดือนหรือเศษของเดือน (ตามมาตรา 27)