ภาษีกับสัญญาซื้อฝาก-ขายฝาก

ภาษีกับสัญญาซื้อฝาก-ขายฝาก


อ้างอิงจาก: มุมสรรพากร  WWW.RD.GO.TH

การขายฝาก = การทำสัญญาซื้อขาย ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที แต่ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือภายในเวลาที่กฏหมายกำหนด ซึ่งหากเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ กฏหมายกำหนดให้สามารถทำสัญญาไถ่ถอนได้สูงสุด 10 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย โดยผู้รับซื้อฝากจะได้ผลประโยชน์ตอบแทนจากผู้ขายฝากสูงสุดไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี และจะได้รับเงินจากการขายฝากคืนเมื่อมีการไถ่ถอนเกิดขึ้น

ซึ่งในที่นี้ ถ้าให้สรุปอย่างง่ายก็คือ การขายฝาก หมายถึงการที่เจ้าของทรัพย์สินได้ขายให้กับผู้ซื้อ แต่ก็ยังสามารถซื้อคืนกลับมาได้ และเมื่อดำเนินการขายเสร็จสิ้น ทรัพย์สินดังกล่าวจะเป็นของผู้ซื้อทันที 

อย่างไรก็ตาม ผู้ขายสามารถซื้อทรัพย์สินของตนกลับคืนมาได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสัญญา แต่ไม่เกิน 10 ปี แต่ถ้าไม่ซื้อคืน ทรัพย์สินดังกล่าวก็จะตกเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์

 

 ทั้งนี้ ถ้ามองทางด้านในมุมของภาษี ก็จะมีประเด็นที่เกี่ยวข้องกับกรณีการขายฝาก ดังนี้

#ภาษีที่เกี่ยวข้องกับผู้ขายฝาก

ผู้ขาย มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้ทันทีที่มีการทำสัญญาขายฝาก เพราะการขายฝาก ถือเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร รวมทั้งต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีเงินได้ เหมือนกับการขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติด้วย โดยผู้จัดเก็บคือสำนักงานที่ดิน

1. ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์
2. อากรแสตมป์ ให้เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท  และเศษของ 200 บาทของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องชำระภาษีในอัตราร้อยละ 3 ของราคาขาย หรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้
ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย) ในกรณีที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน
5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น
4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย


#ผู้รับซื้อฝาก ภาษีจะเกิดขึ้น เมื่อครบกำหนดตามสัญญาขายฝาก ดังต่อไปนี้
 

 ภาพจาก มุมสรรพากร ฉบับที่ 77 เดือนตุลาคม 2561


1. กรณีผู้ขายฝากไถ่ถอนทรัพย์ภายในกำหนดผู้รับซื้อฝาก (ผู้ขาย ซื้อคืนทรัพย์สินของตนภายในกำหนด) ผู้รับซื้อฝากได้รับชำระเงินจึงถือเป็นเงินได้ของผู้รับซื้อฝาก ตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ซื้อฝากต้องนำเงินที่ได้รับ ไปคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ตามปกติ โดยสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาะได้ร้อยละ 60 หรือหักค่าใช้จ่ายตามจำเป็นและสมควร
2. กรณีผู้ขายฝากไถ่ถอนทรัพย์เกินกำหนด และผู้รับซื้อฝากยินยอมให้ไถ่ถอน จะถือเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร และถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร

และเมื่อการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ได้กระทำภายใน 5 ปี นับแต่วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์ และมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ย่อมเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541 ผู้รับซื้อฝากจึงมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร

***ดังนั้น ในกรณีที่ผู้ขายฝาก ไม่สามารถไถ่ถอนได้ภายในเวลากำหนด และผู้รับซื้อฝากยินยอมให้ขยายเวลาออกไป >>> จึงแนะนำว่า "ควรขยายระยะเวลาขายฝาก ก่อนวันที่กำหนดในสัญญา" โดยจดทะเบียนแจ้งกำหนดเวลาไถ่ถอน ต่อเจ้าหน้าที่ให้ชัดเจน เพื่อที่จะได้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ***

3. กรณีผู้รับซื้อฝากได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาด จากการขายฝาก เมื่อผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนตามกำหนด ถือว่าเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร โดยเงินได้พึงประเมินดังกล่าวให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมี "ในวันที่ได้รับทรัพย์สินนั้น" ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร

กรณีไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ได้ ให้ถือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฏหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ "ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาด" จากการขายฝากนั้น

 

Please reload

Featured Posts

ปลอดอากร On The East

November 26, 2019

1/10
Please reload

Recent Posts
Please reload

Archive